物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設施的載體，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施。

　　物流地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)要求建立與物流客戶緊密合作關(guān)系，通過地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及物業(yè)服務等方式提供專業(yè)的物流房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容，經(jīng)營項目主要包括有支持業(yè)務相關(guān)的物業(yè)和配套設施。物流地產(chǎn)的最大特點是收益來源穩(wěn)定，投資回收期長，但其對開發(fā)商的物流運營管理能力要求很高。

一、物流地產(chǎn)興盛的原因

　　由于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)的投資回報遠不如住宅、商業(yè)及寫字樓項目，我國房地產(chǎn)商們先前并未對其予以重視，而近幾年，物流地產(chǎn)卻迎來了一個發(fā)展的小高峰，分析其原因，主要有以下四點：

　　1、電子商務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了對物流地產(chǎn)的持續(xù)增長需求。

　　高速增長的電商

　　中國的電子商務在以驚人的速度爆發(fā)式增長，這給物流業(yè)帶來旺盛的需求刺激

　　從阿里巴巴“雙十一”銷售額的增長便能看出這種“刺激”的效果。據(jù)悉，阿里巴巴2014年11月11日的交易額為571億元，當天產(chǎn)生的包裹量達到2.78億個，而2010年11月11日產(chǎn)生的包裹量僅為1000萬件。

　　另據(jù)統(tǒng)計，2014年全國快遞業(yè)務量完成140億件，首次超過美國，躍居世界第一;快遞最高日處理量超過1億件，同比增長52%。中國快遞業(yè)務量從10億件增至100億件僅用了8年時間，截至2014年11月，全國快遞累計業(yè)務量已經(jīng)連續(xù)45個月同比平均增幅超過50%。

　　2、原有物流地產(chǎn)發(fā)展水平落后和發(fā)展空間不平衡，不足以支撐日益旺盛的物流需求。

　　需求大幅提升的同時，也對物流行業(yè)的發(fā)展水平提出更高的要求。而物流地產(chǎn)作為物流鏈條的一個重要組成部分，其發(fā)展水平較美國等發(fā)達國家還有明顯差距。

　　有報告顯示，中國現(xiàn)有的5.5億平方米的物流倉儲設施中能達到國際化標準的不足2%，這些達標的倉儲存量僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

　　3、國家各級政府對物流產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)的大力支持、扶持

　　強勁的市場剛需加上倉儲存量的短缺，無疑是物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的強大推動力。與此同時，國家也從政策層面不斷鼓勵物流產(chǎn)業(yè)及與之配套的物流地產(chǎn)的發(fā)展。

　　2009年3月，國務院印發(fā)《物流業(yè)調(diào)整和振興計劃》之后，物流業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不斷提升。全國各地區(qū)、各部門積極行動、密切配合，出臺多項政策措施支持物流業(yè)調(diào)整振興。國家發(fā)改委會同有關(guān)部門制定了《落實物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃部門分工方案》，建立了由33個部門參加的物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃實施工作小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)落實物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實施中的有關(guān)問題。

　　2012年2月份，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2014年9月，國務院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃(2014-2020年)》，《規(guī)劃》明確了物流業(yè)的發(fā)展方向，并將推動物流倉儲朝著專業(yè)化、智能化的方向快速前進。

　　各地方政府也在減輕物流企業(yè)稅收負擔，完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策，科學制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點保障，支持將工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源用于發(fā)展物流業(yè)等方面出臺了很多的支持及扶持政策。

　　4、住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)高收益地產(chǎn)市場的日趨飽和和日益積累的投資風險促使一部分地產(chǎn)商走多元化經(jīng)營的轉(zhuǎn)型發(fā)展之路

　　隨著國家對住宅建設用地供應、住宅開發(fā)過程、房價管控力度的不斷加強，傳統(tǒng)以住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營壓力和市場挑戰(zhàn)。而與此同時，國內(nèi)現(xiàn)有專業(yè)的物流倉儲設施供應卻遠不能滿足市場需求，導致倉庫租金持續(xù)走高。物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿ξ艘徊糠珠_發(fā)商先行轉(zhuǎn)型進軍該領域：

　　（1）平安不動產(chǎn)

　　2014年4月22日，平安集團旗下平安不動產(chǎn)從領盛投資管理購得一位于四川成都建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業(yè)，正式涉足物流地產(chǎn)圈。

　　（2）萬科集團

　　萬科在涉足購物中心、社區(qū)商業(yè)、入股徽商銀行、籌建兒童醫(yī)院、涉獵養(yǎng)老地產(chǎn)后，2014年5月16日，萬科簽約河北廊坊萬莊生態(tài)新城項目進軍物流地產(chǎn)。

　　（3）雨潤集團

　　雨潤集團憑借著自己農(nóng)產(chǎn)品加工的主業(yè)優(yōu)勢，以建設農(nóng)副產(chǎn)品采購中心和物流中心為名，在全國各地低價拿地。大多數(shù)物流采購中心占地都超過3000畝。

　　這些地產(chǎn)集團紛紛將物流地產(chǎn)作為多元化經(jīng)營的一個方向，一方面看中了物流地產(chǎn)穩(wěn)定、長期的租金收益，可規(guī)避住宅地產(chǎn)目前的高風險，另一方面也在于相比購物中心、酒店，物流地產(chǎn)的土地成本低、投資強度小。

二、地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展空間

　　2013年中國GDP總量達到56.9萬億元，其中第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占比增至46.1%，首次超過第二產(chǎn)業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，物流業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。2013年，全國物流業(yè)增加值3.9萬億元，同比增長8.5%；全國社會物流總額為197.8萬億元，同比增長9.5%。

　　2014年中國GDP總量達到63.65億元，全國物流業(yè)增加值4.21萬億元，同比增長8%；全國社會物流總額為210萬億元，同比增長11.5%。

　　物流業(yè)的發(fā)展帶動了物流地產(chǎn)的發(fā)展，雖然我國物流地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，在部分區(qū)域已經(jīng)初步呈現(xiàn)供大于求的局面，但是在一些產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)、一線城市等區(qū)域，物流地產(chǎn)依然存在較大投資潛力。

　　1、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)的投資機遇

　　隨著我國加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐和新一屆政府著力打造絲綢之路經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶，以及我國大力實施新一輪對外開放，在我國中西部地區(qū)尤其是在長江經(jīng)濟帶和絲綢之路經(jīng)濟帶沿線城市，產(chǎn)業(yè)將迎來規(guī)模化擴張的新機遇，加上沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些城市的產(chǎn)業(yè)物流需求將快速增長，為這些產(chǎn)業(yè)提供配套服務的物流地產(chǎn)將出現(xiàn)新的投資機遇。

　　2、一線城市滿足電商發(fā)展和城市生活需要的投資潛力

　　伴隨著電子商務的飛速發(fā)展，我國商貿(mào)流通模式發(fā)生了較大變革，傳統(tǒng)的實體店現(xiàn)貨交易模式受到較大沖擊，網(wǎng)絡購物市場份額快速提高，帶來了物流模式的巨大變革，一線城市在電子商務發(fā)展中由于人口規(guī)模較大，市場增長潛力較大，同時一線城市也扮演著區(qū)域電子商務分撥配送中心的角色，在一線城市滿足電商發(fā)展需要的物流地產(chǎn)投資潛力巨大。此外，隨著交通壓力的不斷增大，傳統(tǒng)的配送模式亟待變革，在一線城市城郊結(jié)合部布局滿足城市生活所需物資共同配送的物流地產(chǎn)需求較為強烈，這也是未來一線城市物流地產(chǎn)的重點投資領域。

　　3、以物流環(huán)境營造實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴張發(fā)展的投資領域

　　在我國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)尤其是在我國中西部地區(qū)，單純依托資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎很難實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴張，亟待探尋一種新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式即通過以物流為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境營造實現(xiàn)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)擴張，進而帶動物流需求的增長，借此契機配套發(fā)展物流地產(chǎn)。在我國中西部地區(qū)成都和重慶為了實現(xiàn)外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，前期在國際航線開通、國際鐵路集裝箱班列開行方面給予了大量扶持，營造了滿足電子產(chǎn)品面向全球快速分撥的國際物流服務體系，帶動了以電子產(chǎn)品為核心的外向型產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)的集聚配套形成了為外向型產(chǎn)業(yè)提供服務的綜合保稅區(qū)、國際物流園區(qū)等物流基礎設施，其成功經(jīng)驗可供我國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)后發(fā)地區(qū)借鑒，這也是我國物流地產(chǎn)未來重點的投資領域。

三、物流地產(chǎn)的開發(fā)模式

　　目前國內(nèi)物流地產(chǎn)的開發(fā)運營模式主要有四種：

　　1、地產(chǎn)商作主導,租售給物流商并代其管理。即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務由物流公司操作,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負責投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。

　　2、物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營管理。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設施投資建設的主體,建成后也是自己經(jīng)營,自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化,同時需要占用大量的資金,運營成本比較高,而且由于建設上的非專業(yè)性,建設成本可能較高。

　　3、地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營,各自發(fā)揮自己相關(guān)領域的優(yōu)勢,對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔風險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設施建設等方面的優(yōu)勢,同時發(fā)揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優(yōu)勢,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風險,同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現(xiàn)矛盾。

　　4、由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查,確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負責對管理企業(yè)進行招標,而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風險,同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律,同時需要社會信用檔案的支持。

四、物流地產(chǎn)的發(fā)展與展望

　　我國物流地產(chǎn)的發(fā)展方興未艾，物流地產(chǎn)的規(guī)劃建設、投資運營是一個系統(tǒng)工程，涉及政府部門較多、關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也較為廣泛，各級政府、行業(yè)協(xié)會、相關(guān)企業(yè)應加強溝通協(xié)調(diào)，共同促進物流地產(chǎn)的發(fā)展。伴隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商貿(mào)流通模式變革和新一輪對外開放，未來我國物流地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間，構(gòu)建功能集約化、作業(yè)效率高效化、管理精細化的物流基礎設施體系是未來物流地產(chǎn)的發(fā)展方向，他承載著服務城市、區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)生活的重任，也必將成為地方經(jīng)濟發(fā)展的助推器。

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